Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk: Tahliye, Kira Tespiti ve 2026 Ücreti

İcra ve İflas Kanunu, kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya verene doğrudan icra dairesi üzerinden işleyen bir tahliye yolu tanır (İİK m. 269 vd.); kiracının yazılı bir tahliye taahhüdüne uymaması hâlinde de ayrı bir ilamsız tahliye yolu vardır (İİK m. 272). Bu yollarda süreç icra dairesine yapılan takip talebiyle başlar, borçluya ödeme veya tahliye emri gönderilir ve süresinde itiraz edilmezse takip kesinleşerek tahliye icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleşir. Bunlar birer icra takip işlemidir, dava değildir; HUAK m. 18/B-1(a) bu istisnayı açıkça düzenler ve bu iki yolu dava şartı arabuluculuk kapsamının dışında bırakır. Bu takipte kiracıya bir ödeme veya tahliye emri tebliğ edilir; kiracı süresinde itiraz etmez ve borcunu ödemezse taşınmaz icra yoluyla tahliye edilir, süresinde itiraz ederse alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemesi gerekir.

İstisna yalnız bu iki ilamsız tahliye yoluna özgüdür; aynı olayda dava yoluna gidilmesi gerektiğinde arabuluculuk yeniden zorunlu hâle gelir. Kiraya veren ihtiyaç, yeniden inşa veya yeni malik sebebiyle tahliye istiyorsa, kira bedelini veya yan giderleri alacak davasıyla talep ediyorsa ya da kira bedelinin tespitini veya uyarlanmasını istiyorsa, bu talepler ilamsız icra yoluyla değil dava yoluyla ileri sürülür ve arabulucuya başvuru öncelikli bir şarttır. Kiracının borçlu olmadığını ileri sürerek açacağı menfi tespit davası da aynı şekilde dava şartına tabidir.

Uygulamada ödenmeyen kira bedeli için kiraya verenin önünde iki seçenek bulunur: hızlı sonuç veren ancak itirazla durabilen ilamsız icra takibi ya da kira ilişkisinin tamamının müzakere edildiği arabuluculuk. İkinci yol yalnız geçmiş alacağı değil, tahliye takvimini, kalan borcu ve tarafların kira ilişkisini sürdürüp sürdürmeyeceğini de tek görüşmede ele alma imkânı sunar. İşyeri kiralarında taraflar arasındaki ilişki aynı zamanda ticari nitelikteyse, hangi dava şartının önce değerlendirileceği somut uyuşmazlığa göre değişebilir; ticari uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuğun kapsamı için ticari uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk yazısına bakılabilir.

Dava şartı arabuluculukta başvuru, HUAK m. 18/A-4 uyarınca uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Kira uyuşmazlıklarında bu genellikle davalının yerleşim yeri veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki bürodur; ortaklığın giderilmesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olduğundan başvuru da o yer bürosuna yapılır (HMK m. 12). Büro kurulmayan yerlerde başvuru, görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne yapılır.

Başvuru hakkı kiraya verene, kiracıya veya birden fazla paydaşın bulunduğu ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında paydaşlardan herhangi birine aittir. Başvuran taraf, kendisine ve elinde bulunması hâlinde karşı tarafa ait iletişim bilgilerini büroya verir; büro resmî kayıtları araştırmaya da yetkilidir ve ilgili kurum ve kuruluşlar talep edilen bilgi ve belgeleri vermekle yükümlüdür (HUAK m. 18/A-6).

Arabulucu, komisyon başkanlıklarına bildirilen listeden büro tarafından belirlenir; ancak taraflar listede yer alan bir arabulucu üzerinde anlaşmışsa o arabulucu görevlendirilir (HUAK m. 18/A-5). Kira uyuşmazlıklarında uzmanlık eğitimi almış bir arabulucu tercih ediliyorsa bu tercih büroya birlikte bildirilir. Görevlendirilen arabulucu, büronun verdiği iletişim bilgilerini esas alarak tarafları bilgilendirir, ilk toplantıya davet eder ve bu işlemleri belgeye bağlar; avukatı bulunsa bile asıl taraf da ayrıca bilgilendirilir (m. 18/A-7).

Büronun yetkisine en geç ilk toplantıda, yetkiye ilişkin belgelerle itiraz edilebilir; itiraz üzerine dosya ilgili sulh hukuk mahkemesine gönderilir ve mahkeme harç alınmaksızın dosya üzerinden en geç bir hafta içinde yetkili büroyu kesin olarak belirler. İtiraz reddedilirse aynı arabulucu yeniden görevlendirilir ve süreler yeni görevlendirme tarihinden işler; itiraz kabul edilirse kararın tebliğinden itibaren bir hafta içinde yetkili büroya başvurulabilir ve yetkisiz büroya başvuru tarihi yetkili büroya başvuru tarihi sayılır (m. 18/A-8).

1. 1

   Büroya başvuru

   Yetkili arabuluculuk bürosuna dilekçeyle başvurulur; taraf iletişim bilgileri ve varsa tercih edilen arabulucu bildirilir.

2. 2

   Görevlendirme

   Büro listeden arabulucu görevlendirir; taraflar ortak bir arabulucu üzerinde anlaşmışsa o arabulucu atanır.

3. 3

   Davet ve ilk toplantı

   Arabulucu tarafları bilgilendirir ve ilk toplantıya davet eder; toplantıya bizzat, kanuni temsilci veya avukat aracılığıyla katılınır.

4. 4

   Müzakere

   Tahliye takvimi, kira bedeli, birikmiş alacak, güvence bedeli ve ödeme planı gizlilik içinde görüşülür.

5. 5

   Son tutanak

   Süreç anlaşma, anlaşamama, ulaşılamama veya katılmama sonucuyla kapanır; arabulucu son tutanağı düzenleyip büroya bildirir.

Arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir (HUAK m. 18/A-9). Süre kısadır ve tahliye takvimi, kira bedeli hesapları veya ortaklığın giderilmesinde payların değerlemesi gibi çok yönlü konuların bu sürede müzakere edilmesini gerektirir; bu nedenle tarafların ilk toplantıya belge ve bilgiyle hazırlıklı gelmesi önemlidir. Üç haftalık süre ile en fazla bir haftalık uzatım, tarafların ortak iradesiyle de aşılamaz; süre dolduğunda arabulucu süreci sonuçlandırıp son tutanağı düzenlemek zorundadır.

Görüşmelere taraflar bizzat, kanuni temsilcileri veya avukatları aracılığıyla katılabilir; kiraya veren tüzel kişiyse yetkili temsilcisi katılır. Toplantılar, aksi kararlaştırılmadıkça arabulucuyu görevlendiren büronun bağlı olduğu adalet komisyonunun yetki alanında yürütülür; taraflar farklı yerlerdeyse görüşme çevrimiçi de yapılabilir. Aksi kararlaştırılmadıkça arabulucu, süreçte edindiği bilgi ve belgeleri gizli tutmakla yükümlüdür; arabuluculuk daveti, tarafların teklifleri ve yalnızca arabuluculuk için hazırlanan belgeler sonraki bir davada delil olarak kullanılamaz (HUAK m. 4-5).

Katılmama yaptırımı

Taraflardan biri geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmazsa bu durum son tutanakta belirtilir. Katılmayan taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur; lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenen vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir (HUAK m. 18/A-11). Bu rejim 7531 sayılı Kanun'la 2024 yılında getirilmiştir; öncesindeki yargılama giderinin tamamı ve vekâlet ücretinden yoksunluk kuralı artık uygulanmaz. Her iki taraf da katılmazsa yargılama giderleri tarafların üzerinde bırakılır. Ayrıntı için toplantıya katılmamanın sonuçları yazısına bakılabilir.

Ücret rejimi (AAÜT 2026)

Dava şartı arabuluculukta arabulucu taraflardan masraf isteyemez (2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi m. 2/4). Taraflara ulaşılamaması, katılmama veya iki saatten az süren görüşmeler sonunda anlaşılamaması hâllerinde iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir; iki saati aşan kısım aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır ve bu ücret yargılama giderlerinden sayılır (HUAK m. 18/A-13). 2026 tarifesinde kira, komşu hakkı ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında iki taraflı dosyalar için saatlik ücret 1.170 TL'dir.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk anlaşması genellikle üç konudan birini veya birkaçını birlikte düzenler: tahliye takvimi ve tahliyeye bağlı ödemeler, kira bedelinin yeni tutarı ve yürürlük tarihi, birikmiş alacağın ödeme planı. Anlaşmanın kapsamı taraflarca serbestçe belirlenir; taşınmazla ilgili anlaşmalarda kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilir (HUAK m. 18/B-2).

HUAK m. 18/B kapsamındaki uyuşmazlıklarda düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh alınması zorunludur; bu, genel kuraldan (m. 18/4) farklıdır. Taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden, diğer anlaşma belgelerinde -örneğin salt alacak veya güvence bedeline ilişkin anlaşmalarda- arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m. 18/B-3). Avukat ve arabulucunun birlikte imzalaması, diğer dava şartı uyuşmazlıklarında olduğu gibi şerh zorunluluğunu ortadan kaldırmaz; kanun bu istisnayı açıkça 18/B kapsamındaki uyuşmazlıklar için kapatmıştır.

Mahkeme, taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde yapacağı incelemede anlaşma içeriğinin arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler; gerektiğinde kurum ve kuruluşlardan bilgi veya belge isteyebilir ve duruşma açabilir (m. 18/B-3). İnceleme dosya üzerinden yapılır; duruşma açılması istisnaidir. Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin bir anlaşmada, şerh verildikten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden resmî senet düzenlenmeksizin tescil talep edebilir (m. 17/B-6, m. 18/B-5). İcra edilebilirlik şerhi verilmesine ilişkin mahkemeye başvuru ile bu karara karşı istinaf yoluna gidilmesi hâlinde maktu harç alınır; taraflar anlaşma belgesini şerh aldırmadan başka bir resmî işlemde kullanmak isterse damga vergisi de maktu olarak alınır (HUAK m. 18/3).

Anlaşılan hususlar hakkında taraflarca dava açılamaz (HUAK m. 18/5). Anlaşma belgesinin yazımı ve şerh usulünün ayrıntıları için anlaşma belgesi ve icra edilebilirlik şerhi yazısına bakılabilir.

Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varırsa ücret, Arabuluculuk Ücret Tarifesi'nin İkinci Kısmına göre aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir (HUAK m. 18/A-12) ve 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'nin 7. maddesinin yedinci fıkrası uyarınca anlaşma bedeline bakılmaksızın 9.000 TL'den az olamaz.

Kira uyuşmazlıklarına özgü kural Tarife'nin 7. maddesinin beşinci fıkrasındadır: tahliye talepli uyuşmazlıklarda anlaşma ücreti bir yıllık kira bedeli tutarının yarısı, kira tespiti uyuşmazlıklarında ise tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden İkinci Kısma göre hesaplanır. İkinci Kısımdaki oran kademelidir ve matrah büyüdükçe düşer.

Örnek: aylık kira bedeli 25.000 TL olan bir konutta taraflar tahliye tarihi üzerinde anlaşırsa matrah, bir yıllık kira bedelinin yarısıdır. Yıllık kira bedeli 300.000 TL, yarısı ise 150.000 TL'dir. İlk dilimdeki %6 oranı uygulanınca 150.000 TL'nin %6'sı 9.000 TL eder; bu tutar Tarife'nin 9.000 TL'lik genel asgari sınırına zaten eşittir, dolayısıyla ücret 9.000 TL olarak belirlenir.

İkinci örnek kira tespitine ilişkindir: mevcut kira bedeli aylık 20.000 TL iken taraflar yeni bedeli aylık 30.000 TL üzerinde anlaşırsa aylık fark 10.000 TL'dir ve bu farkın bir yıllık tutarı 120.000 TL matrahı oluşturur. Bu tutarın %6'sı 7.200 TL eder; 9.000 TL'lik genel asgarinin altında kaldığından ücret 9.000 TL olarak uygulanır. Matrah büyüdükçe hesap üst dilimlere kademeli olarak yayılır; tahmini hesap için arabuluculuk ücreti hesaplama aracı da kullanılabilir.

Anlaşma sağlanamazsa arabulucu, uyuşmazlık para ile değerlendirilebilir olsa bile ücretini Tarifenin Birinci Kısmına göre isteyebilir (Tarife m. 7/3); bu durumda ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve kira, kat mülkiyeti ile komşu hakkı uyuşmazlıklarında saatlik ücret 1.170 TL'dir.

Aynı kiraya verenin bir ay içinde başvurduğu en az on kira uyuşmazlığı seri uyuşmazlık sayılır; bu durumda anlaşma sağlanırsa her bir dosya için matrah hesaplanmaksızın dosya başına 6.000 TL ücret istenebilir (Tarife m. 7/4). Bu kural, çok sayıda bağımsız bölümü kiraya veren yönetim şirketleri ile site ve iş merkezi yöneticileri bakımından önem taşır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar ve taşınır-taşınmazların paylaştırılmasına ilişkin ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları da HUAK m. 18/B kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir; bu üç grup kira ilişkisiyle sınırlı değildir ve aynı büro-görevlendirme-süre mekanizmasıyla yürütülür.

Kat mülkiyeti

Uygulamada en sık karşılaşılan kat mülkiyeti uyuşmazlıkları yönetim planına aykırılık, kat malikleri kurulu kararlarının iptali, ortak yerlerin kullanımı, gider avansı ve yönetim gideri paylaşımı ile ortak yerlerde yapılacak onarım ve tadilatlara ilişkin anlaşmazlıklardır. Örneğin çatı, asansör, bahçe veya merdiven gibi ortak yerlerin onarım masraflarının paylaşımı konusunda kat malikleri arasında çıkan bir uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.

Komşu hakkı

Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar taşınmaz malikleri veya zilyetleri arasında taşkın yapı, akan sular, koku, gürültü, kazı ve inşaat faaliyetleri gibi Türk Medeni Kanunu'nun komşuluk hukuku hükümlerinden doğan talepleri kapsar. Bu uyuşmazlıklar kira ilişkisiyle bağlantılı olmasa da aynı 18/B maddesi kapsamında ele alınır. Türk Medeni Kanunu m. 737 vd. taşınmaz malikinin komşuluk hakkını düzenler; taşkın kullanım, zararlı etkilerden kaçınma yükümlülüğü ve müdahalenin önlenmesi talepleri bu hükümlere dayanır ve arabuluculuk bu tür ilişkilerin süreklilik taşıması nedeniyle özellikle uygun bir yöntemdir.

Ortaklığın giderilmesi

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, mirasla veya birlikte edinimle oluşan paydaşlıkların sona erdirilmesi taleplerini kapsar; bu davalar Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde kesin yetkiyle görülür. Arabuluculukta paydaşlar, malın aynen taksimi mi yoksa satış yoluyla paylaştırılması mı yönteminin izleneceği konusunda da anlaşabilir; anlaşma sağlanamazsa bu tercihi dava içinde hâkim yapar. Ortaklığın giderilmesinde ücret genel 9.000 TL'lik asgariye değil, Tarife'nin 7. maddesinin altıncı fıkrasındaki özel asgariye tabidir: anlaşma hâlinde ücret İkinci Kısma göre hesaplanır ve 13.000 TL'den az olamaz.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk toplantısına hazırlık, sürecin kısalığı nedeniyle önem taşır. Aşağıdaki liste ev sahibi ve kiracının toplantı öncesinde tamamlaması gereken başlıca noktaları özetler; genel hazırlık ilkeleri için arabuluculuğa hazırlık rehberi ayrıca yol gösterir.

• Kira sözleşmesinin ve varsa eklerinin (zam protokolü, tahliye taahhüdü) bir örneği hazırdır.
• Tahliye talebinin dayandığı sebep (ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malik, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar) ve buna ilişkin belgeler netleştirilmiştir.
• Birikmiş kira borcu, yan giderler ve varsa güvence bedeli tutarı hesaplanmıştır.
• Emsal kira bedeli araştırması yapılmış, kira tespiti talebi için dayanak oluşturulmuştur.
• Toplantıya bizzat katılım mümkün değilse yetki belgesi veya vekâletname hazırlanmıştır.
• Tahliye tarihi, ödeme planı ve taşınmazın teslim şekli konusunda alınabilecek pozisyonlar önceden değerlendirilmiştir.
• Kat mülkiyeti veya ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında ortak yerlere ilişkin yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları temin edilmiştir.
• Anlaşma sağlanırsa icra edilebilirlik şerhinin hangi mahkemeden alınacağı ve gerekli başvuru belgeleri belirlenmiştir.

Dava şartı arabuluculuk süreçleri adliye arabuluculuk büroları eliyle yürütülür; ATAM İstanbul bu görevlendirmenin yerine geçmez. Bağımsız bir tahkim ve arabuluculuk merkezi olarak ATAM İstanbul; ihtiyari arabuluculuk, Med-Arb ve tahkim süreçlerini kendi yönetmeliklerine dayalı, tarafsız, gizli ve öngörülebilir bir çerçevede yürütür. Kira, kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında bu çerçeve üç noktada devreye girer.

• Ön değerlendirme: Taraflardan biri randevu sayfasından 30 dakikalık ücretsiz ön görüşme talep edebilir. Görüşmede uyuşmazlığın dava şartı sürece mi ihtiyari çözüme mi uygun olduğu, tahliye takvimi ve ücret hesabı birlikte değerlendirilir; hukuki temsil ihtiyacı için çözüm ortağı avukatlara yönlendirme yapılabilir.
• Panel arabulucusunun görevlendirilmesi: HUAK m. 18/A-5 uyarınca taraflar listedeki bir arabulucu üzerinde anlaşırsa büro o arabulucuyu görevlendirir. Sicile kayıtlı ve listede yer alan bir ATAM İstanbul panel arabulucusu üzerinde anlaşan taraflar bu tercihi büroya bildirir; süreç yine büronun dosyasında ve kanuni süreler içinde yürütülür.
• İhtiyari arabuluculuk: Dava şartı süreç anlaşmasız bitmişse veya taraflar kira ilişkisinin geleceğine ilişkin süreyle sınırlı olmayan bir müzakere istiyorsa, ihtiyari arabuluculuk başvurusu çevrimiçi oluşturulur ve sekreterya karşı tarafı davet eder.

İhtiyari başvuruda ATAM İstanbul Arabuluculuk Kuralları m. 4/4 uyarınca ücret avansı yatırılır; kira, komşu hakkı, kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında avans 5.000 TL'dir. Avans yalnız arabulucu ücretine ilişkindir, süreç sonunda hesaplanan ücrete mahsup edilir ve iade edilmez; tek istisna, sürecin ATAM İstanbul'dan veya arabulucudan kaynaklanan bir sebeple hiç başlatılmamasıdır. Masraflar ayrı kalemdir, kullanılmayan kısmı iade edilir. Kuralların tam metni ATAM İstanbul Arabuluculuk Kuralları sayfasındadır.